Comment améliorer l’urbanisation de la zone située au-dessus du cimetière de Biez ? Comment préserver davantage ses ouvertures paysagères, comment épargner l’emprise au sol du bâti sur ces parcelles autrefois agricoles ? Comment préserver l’intérêt du propriétaire des lieux et répondre en même temps à la demande de logements pour revenus moyens ?
Le Plan Communal d’Aménagement (devenu SOL, pour Schéma d’Orientation Local) reste perfectible dans ces domaines, c’est un avis assez largement partagé, notamment par les riverains du site. Il pourrait réorienter certaines de ses contraintes de façon à mieux rejoindre son intention générale : « La particularité du présent PCA est de prévoir l’urbanisation (…) d’une zone d’habitat dans un village charmant de Grez-Doiceau tout en étant attentifs aux remarques des riverains mobilisés sur ce dossier. » Et surtout mieux réaliser deux objectifs du Schéma de Structure Communal (dénommé à présent Schéma de Développement Communal), repris et soulignés dans l’orientation générale du PCA : préserver l’intérêt paysager et écologique de la commune et favoriser la convivialité dans les espaces urbanisés.
D’autre part, n’assiste-t-on pas depuis quelques années à une réorientation de la demande en matière de logement en Brabant wallon ? Des petites unités de logements réellement mitoyens répondraient à un réel besoin et s’intégreraient facilement dans une structure de ferme en carré, par exemple, qui respecterait la trame traditionnelle du bâti brabançon sans compromettre une vision tournée vers un futur soutenable.
Pour rappel, la proposition de modification demandée lors de l’enquête publique organisée dans le cadre du PCA en 2015 (voir annexe 1) était d’organiser l’implantation des futures constructions en référence à une forme de regroupement rencontré historiquement dans le village.
L’écart relatif par rapport au bâti du haut de la butte trouverait un nouveau sens aussi dans l’opportunité de préserver l’ouverture paysagère vers le haut et vers le bas. Enfin, le projet serait gagnant en ce qui concerne la dépense totale d’énergie pendant et après construction. La zone préservée de l’emprise du bâti pourrait accueillir un verger et / ou un potager, collectif ou non, qui tirerait parti de la présence d’une source en contrehaut du cimetière, source jusqu’à présent ignorée ou volontairement négligée par le PCA.
Pistes d’action
Pratiquement, comment l’autorité communale pourrait-elle procéder pour aller dans ce sens ? Depuis l’adoption du PCA, le CoDT a remplacé le CWATUP et a réintroduit une relative souplesse : le SOL est désormais indicatif alors que le PCA était normatif. On peut donc s’écarter du SOL mais il faut justifier l’écart (notion relative !) par rapport à l’orientation générale, à savoir, ne pas compromettre les objectifs et s’inscrire dans le paysage (Article D.IV.5 du CoDT).
Hypothèse 1.
On ne touche pas à l’ancien PCA devenu SOL. Le propriétaire du terrain dépose une demande pour 13 unifamiliales conforme au SOL. La commune s’y oppose car elle souhaite de l’habitat plus groupé et disposé différemment. Ce refus entrainera vraisemblablement un recours du propriétaire auprès du Gouvernement. Le propriétaire a toutes les chances de gagner.
La commune dispose toutefois d’un levier : dans le PCA, il y a un espace public prévu, une petite placette, de même qu’une voirie publique elle aussi. L’autorité peut donc bloquer le dossier car le conseil communal peut s’y opposer. Le permis nécessite préalablement l’accord du Conseil communal sur les implications voirie en référence au décret voirie du 6 février 2014.
Blocage temporaire mais qui peut néanmoins durer longtemps, la commune gonfle ses muscles puis négociation possible….mais compliquée comme toute négociation !
Le propriétaire, qui aurait introduit un recours sur son permis et l’aurait gagné pourrait contourner le décret voirie en demandant l’ouverture d’une voirie privée que la commune pourrait alors refuser avec, pour le demandeur, une nouvelle possibilité de recours auprès du Gouvernement. Dans l’hypothèse où le permis serait octroyé par le Ministre, un riverain pourrait aller en recours au Conseil d’Etat en invoquant que le permis ne respecte pas le SOL qui prévoit un espace en domaine public.
Hypothèse 2
Un promoteur qui a eu vent des souhaits de la commune dépose un permis pour 12/13 habitats groupés dans une structure de ferme en carré, par exemple. Ceci dans le cadre d’un SOL non modifié.
Il s’agit alors d’apprécier si c’est là un écart qui ne compromet pas les objectifs du SOL et qui s’inscrit dans le paysage. La commune peut estimer que cet écart est acceptable puisqu’il s’oriente vers de l’habitat groupé mais il y a une chance sur deux que le fonctionnaire délégué refuse, notamment pour des raisons de jurisprudence ultérieure : cela ouvrirait la voie à bien des recours en cas d’écart moins importants refusés.
Même si le fonctionnaire acceptait, la possibilité d’un recours par un quidam qui préférerait 13 unifamiliales (ou qui voudrait reporter simplement l’urbanisation de ce terrain) n’est pas exclue.
Dans tous les cas de figure, il convient de garder à l’esprit que l’adoption du PCA a donné une certaine valeur au terrain qui pourrait accueillir 13 unifamiliales. Quelle que soit l’orientation future, il faut garder cela à l’esprit et rester dans des marges d’écart raisonnable par rapport à cette valeur foncière acquise !
Hypothèse 3
Afin d’éviter les recours et les situations incertaines, les autorités communales décidées à promouvoir un habitat réellement groupé modifient partiellement le Schéma d’Orientation Locale en redessinant l’implantation de l’habitat au-dessus du cimetière. La commune doit désigner un auteur de projet agréé de type 2 ce qui nécessite notamment un budget. Notons que si la superficie fait plus de 2ha, le propriétaire peut lui-même solliciter la modification du SOL. Pas besoin de modifier le prescrit de l’orientation générale puisque ce projet s’y inscrit parfaitement mais néanmoins la procédure de révision suit la même procédure que l’adoption ce qui peut prendre quelques mois.
Rappelons qu’à partir du moment où le Conseil communal lance la procédure de révision du SOL il peut refuser les permis sans autre motivation. Cette solution présente évidemment davantage de sécurité juridique.
Pour accompagner la commune dans cette démarche soulignons que Bertrand Ippersiel, urbaniste consulté avant la rédaction de ces lignes, reste disponible et consultable par l’autorité communale dans le cadre de son travail de conseiller technique à l’Union des Villes et Communes de Wallonie. Nous le remercions pour la qualité de son écoute et de ses remarques.
Par cette note, nous tenons à réaffirmer notre souci de préservation d’un paysage unanimement apprécié tout en restant dans un cadre réaliste qui ménage les intérêts en jeu. Notre démarche citoyenne et participative vise essentiellement à contribuer à armer les élus et les services communaux pour qu’ils puissent défendre l’intérêt collectif dans ce dossier. Il ne s’agit en aucune façon d’empiéter sur leur légitime pouvoir de décision en la matière !
Recevez, Mesdames, Messieurs, nos meilleures salutations,
Les Amis de la Butte
